11月26日（日）皆様日頃より大変お世話になります。
今日はこの初冬（晩秋）で一番の寒さの一日ですね（ブルブル・・）🍃
毎日分刻みの仕事モードを行っておりますが、今日は久しぶりに夕方以降時間が出来たので、この年末前の【伊勢崎市の不動産事情】を書き込みしたいと思います。
！！！まず昨今一番気になることは、昨年の夏頃からウクライナ情勢を始め、ウッドショック、半導体不足に物価高騰・円安、その他所得が上がらずで、一番不動産業界で変わった事は（私は昨年の夏頃から思っておりましたが）、建売住宅が全くと言って良いほど売れていない状況です・・・
大手建売業者の仕入れ担当者から2週間程前に電話を貰いまして、何かと思いましたら・・・「社長・・・実は◯◯グループでは一部の会社を除き、来年令和6年9月末まで、伊勢崎市の建売住宅用地の仕入れをストップの通達が出てしまいました・・・残念です・・」との事でした。
正直私的にはその会社は日本屈指の建売業者ですのが、私が知る限り（24年強伊勢崎市で不動産を生業をしておりますが）仕入れストップは初めての事かつ、その期間の長さにびっくり致しました。
また他の大手建売業者は【群馬県での建売住宅棟数を少なくして、注文住宅に移行するような話しも】上がっている模様です
要は【建売住宅が伊勢崎市では全く売れない状況】がこの1年近く続いたと言うことです・・・
要因は何か・・・まず伊勢崎市の建売住宅を購入していた客層の内、3分の1程度だった【外国籍】の方が購入を控え始めたと言う点が挙げられます。所得も上がらず、円安傾向で母国に帰った方が所得が多いと言う事実、ないしは日本に帰化（永住権なども）の有る方でも、この日本での所得が上がらない事情を加味し、購買意欲がこの1年程無くなった証拠と言えるでしょう・・・
また同じく日本人でも第一次取得層の若い方々がやはり同じ事情で建売住宅への購買意欲が無くなった証でしょうね・・・
確かに伊勢崎市は近隣市町村に比べ土地単価は安いので建売住宅自体も安い傾向でしたが、この昨今の物価高・資源高で自ずと建売住宅も値段が跳ね上がり、そして各社は安く建物を建てるため（供給するため）に安価な部材へと仕様変更も正直行って来ています。
今までであれば境界塀も化粧ブロックを使用していたものが、今や昔（昭和時代）のブロック塀と同じ重量ブロック（灰色の昔ながらのブロック）に変わり、また今までで有れば駐車場も2台以上は土間コンクリートだったものが、コンクリート駐車場1台のみ等・・・当然室内の仕様も数年前に比べ安価なものに変わって来ておりますね・・・
【建物の単価が上がり、建物の仕様は落ちる・・・】しかも【購入層は所得は増えず、物価のみ上がり生活苦】も・・・
この様な状態で建売住宅を購入したいと思う方が激減したのでは無いかと私は思います。
また建売住宅は昭和50年前後に第一次住宅場バブルが起き、それから50年前後・・・既に地方の【建売住宅と言うビジネスモデルは崩壊寸前】なのではと思ってしまうほどです・・・
また土地を購入し注文建築される方に関しても、当然建物単価が物凄い勢いで上がり、5年前はご主人単独名義で契約し、ご主人の所得のみで住宅ローン組み、当時は住宅ローン額も3500万円前後が多かったのですが・・・
この1年ほどは奥様とのペアローン（いわゆる所得合算）で契約の方が今や80％以上となっております。
また住宅ローン借り入れ額も以前に比べ現在は4500万円～5500万円と言う方が物凄く増えました。
併せて建物単価が上がった要因でしょうけど、土地も数年前迄は1200万円～1400万円位の土地が良く売れていましたが、昨今は500万円～800万円程度の土地を探す方が物凄く増えています。
※土地購入の場合、更地を購入して造成で150万円～250万円程度しますので、結局800万円の土地（更地）を買っても、住宅建築迄に造成費用が掛かるのです。故に土地分譲地（完全造成物件）が良く売れる状況ですね・・・
更に変化した点としては、今まで旧伊勢崎市の土地が一番売れていましたが、現在は伊勢崎市より3分の2程度の価格帯の赤堀地区やあずま地区の土地が良く動きます。これもやはり注文建築を建てたい、でも建物単価が高いので、土地の安い地域へと購入層の方々が郊外に広がった証と考えられます。
話は飛びますが、とある大手ハウスメーカーに聞きましたが、既に建物の坪単価110万円～120万円（以前は高いハウスメーカーで建物坪単価100万円位でした。一般的なハウスメーカーで75万円～80万円程度）を超えているとの事で、今年に入って急激にお客様の来店が少なくなったメーカーも多々有ると言っておりました。
そんな中で今お客様は大手ハウスメーカーより地場の工務店で建築される方が飛躍的に多くなっております。
弊社のお客様でも今まで3分の2位のお客様は大手ハウスメーカーでしたが、この1年で逆転し、今は3分の2位のお客様は地場の工務店で建築しております。
地場の工務店も企業努力で何とか価格を抑えて頑張っている工務店も多いですね。
今後少子化を含め、この資材高は多分収まる事は正直無いと私は思っております。
故にこの先、所得が欧米並になれば話は変わりますが、今後住宅を注文建築で建てられる層は右下がりで少なくなって行くと私は推測しております。と言うことは・・・今地方の不動産会社はまさに転換期を求められているのでは無いでしょうか？？？
余談ですが、弊社は6年程前迄は賃貸仲介を行っておりまして、伊勢崎市の賃貸専門業者とも仲良かったのですが、たまたま2週間ほど前に伊勢崎市で一番アパート管理を行っている会社の従業員さんと約10年ぶりに会う機会があり、その際に私が
「10年ほど前は空室率が25％位（4部屋有れば1室は空き部屋）でしたね、今は空室率はどうなのでしょうか？」と質問したら、なんと【現在入居率に話しは変わりますが、入居率93％で、とある地域では97％が入居済】との事・・・ええええええ、ほぼ全てのアパートが満室状態と言うことです。
しかも退去がこの1年程ほとんど無いとのこと・・・・正直びっくりしましたが、反面【家を購入したいと言う方が減っている】と直感的に分かりました。
また今まで高額賃貸アパートに住んでいる方が、家賃を1万円～2万円位安いアパートへ住み替えの方も多いと仰っていました。
正直これが今の伊勢崎市の不動産業界の現実です・・・
さて伊勢崎市では前述しましたが、既に【建売住宅と言うビジネスモデル】は崩壊していると言っても過言ではありません。安価な建売を買う客層も激減しております。
また注文建築に関しては、大手ハウスメーカーでの建築は少なくなっておりますが、工務店が頑張っていると感じ、しかしながら土地自体の取引件数は昨年に比べても決して減ってはいません。
但し、旧市内でなくあずま地区や事多いのが赤堀地区での取引が激増しております。土地の単価が安く、敷地も広いと言う事でしょうね！！
弊社も含め不動産業界・そして建物業界もこの1年で様変わりしております。既に夜逃げ同然で居なくなった不動産屋さん・・・建物建築会社の全国的な倒産・・・都市部では逆に億ションがバタバタ売れている模様ですが、外国の方や裕福層に売れているだけで、実際都心部で一般の方が不動産購入が出来ない状態に陥っております。
海外では住宅を購入するのに2億、3億している昨今、また海外では特にアメリカでは日本円換算で1000万円の所得層は【低所得者】と呼ばれているって知っていますか？
また皆さん気づいているか否かですが、インバウンド（日本へ来る外国人旅行客）が多い国って貧困国家だと言う事実・・・・
今日本は株価は高いですが、実際の国民の大半はその恩恵を受けず、所得が上がらず苦しい生活を余儀なくされている方々も多い昨今、所得を上げたくても上げられない中小企業も多いですね。
でもこの国の95％以上が中小企業、要は多くの働き手は中小企業勤めなのです。
今後も私の切なる思いですが、無理せずとも良き宅地分譲地を作って行きたいと思っております。
また弊社も約4年程前から【戸建ての貸家】をせ積極的に買ったり建てたりしたおります。
私自身四方八方に気を配り、またこの半年程多いのが相続した物件の【査定依頼】より・・・初めから【買取依頼】のお客様の多いこと多いこと・・・
固定資産税の税制改正や相続登記の義務化等により、事お客様にはそういった事に敏感になって、即売却したいと言うお客様が後を経ちません。
だからこそ弊社は伊勢崎市限定故にこの伊勢崎市の不動産市場をより良く活性化出来るよう休む間も無いほどですが、日々奮闘しております。
今後も伊勢崎市で不動産探しや自宅・相続案件の売却・買取希望があれば是非クリエートハウジングに一度メールもしくはLINEを頂ければ幸いです。まだまだこの伊勢崎市に恩を返して行きたく思っておりますので、これからも是非とも宜しくお願い致します。
では今後も数ヶ月置きに【伊勢崎市の不動産事情】を書き込みしたいと思いますので、今後とも宜しくお願い致します。
令和5年11月26日
株式会社クリエートハウジング
代表取締役 角田秀則
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